高級コンドミニアムに相応しいしつらえ
高級感溢れるグランドロビー、コンシェルジュによるフロントサービスや警備スタッフによる高いセキュリティサービスにより、安全・安心な生活をサポートします。
1階の商業エリアにはレジデンスからダイレクトアクセスが可能。雨季のあるフィリピンでは、雨に濡れずに買い物ができる本物件は高い賃貸需要があります。
快適な居住空間と安心の付帯設備
明るく広い部屋と使いやすいキッチン、トイレとシャワーはセパレートタイプとなっており、快適な居住空間を提供します。
8基のエレベーターと24時間対応のメンテナンスサービス、多数の監視カメラ設置によって、安全な住環境が確保されています。
また、自家発電機を設置しており、停電時にも安定した電力供給が可能となっています。
多様なアメニティで充実した生活を
5階には、2つのスイミングプール、キッズプレイエリア、屋外ラウンジ、フィットネスジム、ファンクションルームがあり、居住者の充実した生活をサポートします。
また、屋上のルーフトップデッキからは、マカティの高層ビル群の夜景やマニラ湾の夕日など、美しい景色を望む事が出来ます。
希少性の高いマカティCBDに完成
本物件は、フィリピン経済の中心であるマカティCBD (Central Business District)に建設予定であり、本物件隣接のチノ・ロセス通りにおいて多くの不動産開発が予定されています。
本物件からMRT 3号線のマガジャネス駅まで徒歩4分となっており、次駅のアヤラ駅から徒歩でマカティのビジネス街へアクセス可能です。
マカティCBDの需要はマニラでトップクラス
マニラ首都圏に所在するCBD (Central Business District)のうち、マカティCBDの賃貸需要は他のCBDよりも高く、ビジネスパーソンを中心に人気のエリアとなっています。
チノ・ロセス通りの不動産開発
チノ・ロセス通りは、大手財閥系ディベロッパー(SMDC、Avida、MEGA WORLD、DMCI HOMES)による開発計画が決まっており、順次開発が始まっています。
開発終了後のチノ・ロセス通りは、Makati Southwest Gatewayという名称となり、高層ビル及び商業施設が立ち並ぶマカティエリアの新しい目抜き通りとなる予定です。
メトロマニラの鉄道開発計画
メトロマニラ（マニラ首都圏）では交通渋滞解消のため、JICAの支援によりマニラメガサブウェイ計画が進行しています。また、MRT（高架鉄道）の路線開発についても、フィリピン政府主導で進める形となっています。
本物件の最寄駅であるマガジャネス駅（MRT LINE 3、開通済）からはアヤラ駅（マカティビジネス街）、オルティガス駅（オルティガスCBD）、MOA駅（ベイサイド）ならびにケソンアベニュー駅（ケソン市街）にも一本でアクセスが可能となっています。また、MRT LINE 3はほぼすべての路線と交差しているため、鉄道の乗り換えによりメトロマニラ全域にアクセスが可能となる予定です。
マニラでの公共交通機関の完成により、本物件の交通利便性は飛躍的に向上する見込みです。
マカティエリアについて
マカティエリアは、フィリピンの金融機関や大手企業の本社が集積するフィリピンを代表するビジネスの中心地です。マカティの中心を通るアヤラアベニューには超高層ビルが立ち並び、フィリピン有数の高級ショッピングエリアや高級ホテルも所在する、マニラで最も投資価値の高いエリアと言えます。
また現在、マニラ市営地下鉄の敷設工事が進められており、マカティを中心に、近隣の重要エリア（ロックウェルセンター、センチュリーシティ、ボニファシオグローバルシティなど）が地下鉄で結ばれる予定です。
マカティCBDは、ビジネスエリアを囲むようにVILLAGE（高級住宅地）が広がっており、また複数のショッピングモールやホテルなどの商業エリアもある事から、コンドミニアムの開発可能な土地は非常に限定的な特徴があります。
本物件は、サンロレンツォビレッジ沿いのマカティCBD内に立地しており、MRT駅やハイウェイ並びに幹線道路へのアクセスも良いなど、非常に希少性の高い場所に所在しています。
不動産開発•供給を上回る需要が今後も期待出来るエリアであり、賃貸・売買の両面でマカティCBDは高い投資価値があるといえます。
投資CF(竣工・賃貸開始・10年後売却)
投資収益性
IRR 11%
投資CF(4年後フリップ)
投資収益性
IRR 44%
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無リスクの投資案件は存在しません。
リスクと期待リターンが見合っているかが重要となりますので、ご検討下さい。
なお、海外不動産投資の主要リスクは以下となります。
新興諸国・カントリーリスク：購入する不動産が新興国に所在する場合、政治・経済状況の変化や国家運営の不確実性、インフラ未整備、などにより不動産の価値が失われる場合があります。また、送金規制が変更され日本からの送金や日本への送金が困難になる場合があります。
不動産に係るリスク：不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。また、不動産開発時の工期の遅延、建設費用高騰、許認可取得困難などにより、予定外の措置を行い、費用を負担する場合があります。不動産の瑕疵を原因として、第三者の生命、身体又は財産等が侵害された場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に不動産所有者が予期せぬ損害を被る可能性があります。
価格下落リスク：不動産の価格は、不動産市場の影響を受けて変動しますので、売却損失が生じる可能性があります。経済市況、不動産市況、ファイナンス市況等により売価が下落する場合があります。
流動性リスク：不動産には個別性があります。そのため、不動産市場と当該不動産の価格が異なり、流通量が少なく、当初想定した売却価格ですぐに売却できない場合があります。
テナントおよび施設運営リスク：投資用不動産の場合、通常竣工後テナントに賃貸し収益を獲得します。テナントその他関係者の業績や財政状態の悪化、管理運営会社の巧拙により、賃貸損益が変動し、想定通りの利益が得られない場合があります。
関係者の信用・破綻リスク：業務委託先や銀行等関係者の業績や財政状態が悪化し、倒産した場合や、詐欺や不作為により予定通りのサービスが受けられない場合、不動産運営に悪影響が生じ、不動産の価値が下落する場合があります。また、直接的に資金を失う場合があります。
為替変動リスク：各国の金利動向、為替需給、政治経済状況等により、為替が変動し、為替差損が生じる場合があります。
自然災害等リスク：火災、地震、暴風雨、洪水、雷、戦争、暴動、騒乱、テロ等により不動産が滅失、毀損又は劣化した場合、土壌汚染等の瑕疵が見つかった場合、不動産の価格が下落し損失を抜ることがあります。
法規制に関するリスク：法や制度の急な変更があり、名義変更が不可となる、外国人の不動産所有に制限がかかるなどで、不動産売買に悪影響が出る場合があります。
税制に関するリスク：不動産所在国の当局姿勢変化や制度変更、日本と不動産所在国との相税条約締結などにより、予期せぬ増税に直面する場合があります。
レバレッジリスク：建設中分割金売買フリップは、少ない分割金で不動産全額の価格変動による利益や損失が帰属するという意味で、レバレッジ取引と考えられます。残金決済時にローンを利用し不動産を購入する場合も同様です。レバレッジは取引が成功すれば大きな利益を期待できますが、失敗したときは大きな損失を出す可能性があります。
その他リスク：ローン融資姿勢が変更になり、条件悪化し、資金計画に悪影響を及ぼす場合があります。また、事務処理が遅延し、誤ることで予定通りに手続きが進まない事務リスクがあります。さらに治安が悪く犯罪に直面し、不動産やその他財産に影響を及ぼす場合があります。
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